房地产投资体制亟待解决的三个问题

在房地产投资领域，许多人对投资体系有不同的理解。有人认为是投资前计算，有人认为是土地信息采集，有人认为是投资过程的过程控制。我觉得这些说法有些道理，但是这样理解投资体系还是比较片面的。

其实根据笔者的实践和多年的观察，投资体制需要解决三个问题？一个是判断进入哪个城市。二是判断土地是否应该征用。三是开放投资决策和运营流程。第三点其实是解决组织协同管理的问题。

首先确定进入哪个城市。

事实上，这个问题在企业快速发展的时期会遇到，在国家布局中会更加突出。判断城市准入，首先要看城市的宏观数据，主要包括城市概况、经济、人口、存量和去工业化周期、房地产政策、房地产市场等等。通过收集这些数据，形成一个城市信息数据库。

通过这些数据来预测市场机会，这些机会主要包括：土地成本、市场供求、小板块、市场极限、产品创造、户型结构、总价结构、客户实力、住宅开发实力、营销环境。最后，在系统设计中，可以自动生成可视化的城市访问报告，供决策者参考。总之，采用城市数据模型解决第一个问题。

二、判断土地是否应该征用？

在系统建设方面，需要建立宗地信息数据库。这个数据库的核心是植入和形成企业自己的投资标准(每个企业的投资方向和竞争力都不一样)。一般来说，这个标准是通过三个漏斗建立的：战略漏斗、市场漏斗和金融漏斗。战略漏斗是从常住人口、城市化率、GDP、城市房价来设计的。

市场漏斗是根据市场容量(集)、城市库存去化学周期(年)、位置、项目规模和土地与货物的比率设计的。财务漏斗是从销售净利润率、现金流转正时间、内部收益率、自有资金税后年投资回报率等方面来设计的。当然这些设计还得细化到不同的城市。像一二线城市和三四线城市这样的标准肯定不一样。有了这三个漏斗，地块决策就有了非常明确的投资决策标准。

从宗地数据的采集来看，可以从线索阶段纳入系统管理，宗地初判后可以正式入库跟踪。可以设计一个计划跟踪模型，与年初的投资计划相匹配，以保证地块信息的持续更新和跟踪。为后续投资目标的分析做基础数据。

在宗地最终决策中，系统设计的支撑点和主要功能输出是可行性研究报告的自动生成。通过导入、存储和计算可行性研究数据，并与决策标准进行比较，系统自动生成可行性研究报告。

报告的主要内容包括但不限于：

1.项目区概况，如项目位置、土地状况、周边道路及配套状况、景观资源、区域规划前景、周边产业布局、人口状况等。

2.区域房地产市场研究，如区域房地产水平、土地供应方式及价格、区域房地产供求关系、市场库存情况、库存去库存周期、客户分析、竞争产品概述、主要交易类型、价格体系、去库存速度等；

3.项目定位和定价分析；

4.项目强制排放规划方案和规划指标；

5.制定节奏和里程碑计划

6.项目静态经济效益的计算；

7.项目融资方案；

8.项目现金流分析；

9.项目净利润率和内部收益率的敏感性分析；

10.项目开发节奏和里程碑计划

11.除了满足上述基本要求外，并购项目还必须有项目交易计划(包括并购方式、财税规划、对价结构、支付方式、风险应对等)

当然，在可行性研究阶段之前，对于产品的定位，强引流方案也可以在线考虑，但这不是必须的选项。需要和生产研发设计模块连接。同样，投资前计算表也可以作为工具插件植入，解决一线数据协同采集计算的效率问题。空间有限，这个工具以后单独分享。

最后，我们来看第三个问题？打开投资决策和运营流程。

投资决策流程主要包括：城市准入决策、土地初步判断决策、市场定位决策、强制排水方案决策、土地评估会议决策、投资前目标决策、土地招标授权审批、土地招标合作审批、投资后目标审批、概念方案审批、运营启动会议目标审批。当然，这些流程涉及到横向的相关部门，比如设计、运营、财务模块。这些流程需要与系统相结合，以确保在线决策、简化流程和标准化模板。实现靠系统，靠平台，靠个人。

这些流程在线数据化的前提是系统需要将地块与项目运营主数据连接起来，这主要涉及到经济技术指标口径的统一，包括从地块到项目分期整个周期变化的主数据。基于这些主数据，可以将未来项目运营的指标数据与投资前设定的目标值进行对比，方便未来项目动态审核和投资修正，实现真正的闭环投资。

4.房产管理系统是如何演变的？

随着系统数据的积累和沉淀，系统需要做一些人工做不到的事情，即对海量数据进行科学的统计分析。建立科学的分析模型，如历史价格数据(实际价格、政府价格、比较价格)，预测未来价格趋势。为后续征地提供参考。

本文重点研究投资业务的数字化，涉及投资业务本身，包括组织设计、激励设计等。这是没有体现的。只有数字化与实际业务相结合，业务流程生成数据，数据反过来支持业务，才能真正达到1/12的效果。希望所有房企最后都能“拿地，拿对地，敢拿地！”

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