新形势下项目管理的发展趋势

随商电商系统2020-10-14 10:25:19电商资讯

随着房企追求规模和资金周转快,寡头垄断效应日益突出。在城市环卫、环保、粉尘、原材料等因素的影响下,工程造价逐渐增加,有效工期无法保证,出现违约、交付、维权等一系列问题。纷纷脱颖而出,导致房企的品牌和声誉下降。

如今,房地产开发商发现,行业的口号变了,“高质量高速增长”成了主流!对于大多数还处于上升阶段的房地产企业来说,质量的提升如何才能跟上规模的增长?是目前各大房企共同面临的问题!

工程管理在整个项目开发周期中耗时最长,但处于整个链条的末端;传统的项目管理是“两耳不闻窗外事”,坚守红线,红线外“事不关己,高高挂起”;但在严峻复杂的形势下,项目管理的方向和出路在哪里?目前的项目管理体系应该如何不断优化和完善?

01管理前沿,减少不确定性

项目参与可行性研究,重点是项目信息收集和风险调查;

1.研究项目和周围环境。收集影响进度和质量的有利和不利因素;了解项目区的行政政策,充分研究项目及其周边地区的地形、地质地貌、道路和市政配套管网;

2.评估意向规划方案。参与前期规划和计划,协助项目进行准确定位,评估工程建设的可行性和经济性,尤其是高程系统、土方平衡(开挖)方案和基础设施形式;

3.风险调查。摸拆除和清台难度,是否有钉子户、坟墓、涵洞、高压电缆、军用光缆等。在小区内,充分了解永久和临时市政水电供热的审批和安装流程;同时,有必要考虑施工标准、验收标准和施工期调查;

该项目将所有线路串联起来,实现所有线路的跨圈、水平、垂直配合;

1.根据项目的经营目标,建立以财务指标为核心的大型运营管理体系,对项目进行强制;以项目为主线,串联各条线,制定自己的目标计划;

2.成立以工程和运营部门为基础的专项规划监理小组,以专题会议、微信群、日报等形式协调各项职能。协调解决每一个关键节点,确保目标实现;通过项目开工会、作业停止点、沙盘推演、项目线路规划,与各部门纵向配合;同时,建立考核奖惩机制,为项目推广提供支持和服务;

工程、客服、物业管理前台,检查设计;

1.在集团标准的基础上,工程方法本地化。根据实践经验,对新工艺方法进行细化,审批后更新为地方标准体系,并在项目上推广;

2.客服、物业、设计。在设计开始前,客服和物业会根据项目的定位和经营目标以及用户的需求,将任务书反馈给设计部门;在日常管理中,客服和物业管理部门不仅要收集客户反馈,还要总结管理经验,挖掘业主的需求,将这些需求转化为设计点。

类似问题不断总结转化成一套标准化的文件;在概念设计、图纸设计、图纸审核的每个阶段,层层把关,筛选一项,过滤问题;通过建立标准的反馈跟踪机制,可以解决问题,避免后期风险。

02抓住重点,帮助投资回报

公关和周边关系,提供耳目一新的环境

快速梳理政府职能和项目所在地乡镇关系,认真全面了解pr工作

拿到一块地,总是因为规划、施工申请、防尘等原因辗转反侧。现场也因为各种原因冷漠;结果浪费了时间,银流了。这个时候项目一定要有个破思维,一定要先动起来,注意第一时间:第一时间进场,第一时间清桌等。没有条件,还要创造条件去前进,并且始终以孜孜不倦的态度为下一个过程创造最有利的条件,为后续的开始扫清一切障碍;

项目的纵向延伸,考虑进度和营销

根据业务目标推回预售节点,确定展示区;开工日期和开业日期项目配合市场部确定首开区域、销售部、展示区和样板间、方案和地址,创造一切条件保质保量赶上工作,尽快达到开业条件;细化项目亮点,在施工过程中定期组织现场开放,实现口碑。

和营销一起关注市场,控制进度,平衡供销,充分利用供应商资源,全民营销,帮助还钱。

过程控制,提高质量和效率

流水穿插,抓质量

前期做好计划,利用效率分析的方法确定每个工作面的人才和机器数量,固化推进,进行适当调整。从土方施工开始到室外管网、市政园林后期,场地要横向合理交接,穿插流水,紧密重叠;竖向工序合理穿插,采用五天一层,主楼先开工,多次折返,肢解工期的策略,减少各项的窝工;从而缩短整体工期,延长重点分项工程工期;同时,在质量方面采取了一系列措施,如滚动图纸、首层拆模分析改进、浇筑前后两表、先取样、复核、重要设备材料现场监督、进场破坏性试验、进度款与第三方检验挂钩等。重点防治结构尺寸、渗漏、空鼓开裂等通病。管理行动数据和数据信息化,促进系统质量的提高;

技术创新、质量改进和效率提高

采用铝模、高精度地板、高精度砌块等高精度工艺,突破传统工艺带来的误差,减少一些不必要的工序,增加一些优化设计,如:全现浇外墙、CL系统、主体一次成型的水室等。这些工序不仅缩短了工期,减少了劳动量,而且避免了传统施工中一些常见的质量问题;比如渗漏问题,应用全混凝土外墙技术后,风险检出率降低12%左右;另外,采用组装施工方式,目前组装包括组装装修和预制;装修包括高精度结构地砖、公共区域挂墙板、集成厨房、集成卫生间等;预制包括预制楼梯和阶梯隔墙、叠层楼板、凸窗、阳台、pc外墙、花园pc构件等,构件先在工厂生产加工,然后运输到现场组装,简化了现场工艺,达到了缩短工期的效果。

04管理体系持续优化升级

建筑是一个高度本土化的产品,每个项目的施工过程不可能100%标准化;但毫无疑问,标准化是稳定质量、提高效率的关键手段;具体解决方案是规范管理,不断升级优化。

组织保障

1.做好工作,优化总部系统,规范技术,制定管理工具;整合资源,与管理方法、流程管理齐头并进,实施可视化智能管理;

2

“菜单资源”平台

现在所有房企都在推进标准化,但是存在很多问题:有标准,没有制度,没有细节;产品线不清晰;设计先行,但工程和造价的配套管理跟不上;

针对上述问题,有必要建立设计部门牵头机制,首先实现设计标准化,在工程标准化过程中启动技术标准化、合同标准化、营销标准化。然而,在工程系统内,应逐步实现管理行动的标准化、现场标准化以及计划和报告的标准化。全面推进标准化进程,不断优化升级,打造资源平台全链。

05摘要

房企竞争加剧,行业环境趋于严峻,房地产寡头化趋势明显,智能化管理、数据化、信息化趋势突出;工程师要有业务思维,树立“大项目”的理念,打破与客户心态的界限,打通整个开发过程,系统地解决问题,才能做好新形势下的项目管理,体现项目管理的价值,为客户提供满意的产品。

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